Calcule o arrendamento em dinheiro máximo por acre que você pode pagar com base na produtividade esperada, no preço da cultura e no custo total de produção. Informe seu orçamento da lavoura e obtenha o aluguel máximo, o valor implícito da terra e uma tabela de sensibilidade com o aluguel viável em diferentes combinações de produtividade e preço. Usada por arrendatários que avaliam áreas novas e por proprietários que comparam valores de arrendamento.
Arrendamento máximo viável · valor da terra · análise de viabilidade · tabela de sensibilidade
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O arrendamento em dinheiro é o pagamento anual que um agricultor (arrendatário) faz ao proprietário para cultivar sua terra, expresso em dólares por acre por ano. Diferente da parceria, em que o proprietário recebe uma parte da colheita, o arrendamento em dinheiro é um valor fixo, independentemente do preço ou da produtividade. O aluguel justo costuma ser calculado como um percentual da receita bruta esperada — em geral 25–33 % em sequeiro e até 40 % em áreas irrigadas muito produtivas. Os proprietários usam o arrendamento para obter renda de terras que não cultivam.
Aluguel máximo = receita bruta por acre − custos operacionais sem aluguel − retorno-alvo do operador. Por exemplo: 200 bu/acre × US$ 4,50/bu = US$ 900 de receita bruta − US$ 550 de custos sem aluguel − US$ 50 de retorno-alvo = US$ 300/acre de aluguel máximo viável.
Uma regra prática comum é que o aluguel seja 25–33 % da receita bruta esperada por acre. Com receita bruta de US$ 900/acre, uma faixa sustentável de aluguel é de US$ 225 a 300/acre. Aluguéis acima de 40 % da receita bruta costumam deixar pouca margem diante de riscos de produtividade ou preço.
Valor da terra = arrendamento anual em dinheiro ÷ taxa de capitalização. Com taxa de 3 %, uma terra que paga US$ 300/acre vale US$ 300 ÷ 0,03 = US$ 10.000/acre. As taxas de capitalização de terras agrícolas nos EUA ficam tipicamente entre 2,5 e 3,5 %, e em áreas irrigadas muitas vezes entre 2,5 e 3,0 %.
Áreas irrigadas costumam ser arrendadas por US$ 200 a 600/acre nas principais regiões produtoras dos EUA, conforme a qualidade do solo, os direitos de água, o histórico de culturas e a proximidade dos mercados. Áreas de alta produtividade sob pivô nos condados de Grant ou Franklin (Washington) costumam render US$ 400 a 550/acre para milho ou batata.
O índice de cobertura do aluguel é a receita bruta dividida pelo arrendamento em dinheiro. Um índice de 3,0x significa que a receita bruta é 3 vezes o aluguel — uma folga saudável. Índices abaixo de 2,5x indicam que o aluguel consome demais da receita. Credores agrícolas costumam exigir cobertura de pelo menos 2,5–3,0x.