Calculez le fermage en espèces maximal par acre que vous pouvez payer selon votre rendement attendu, le prix de la culture et votre coût de production total. Saisissez votre budget de culture et obtenez le loyer maximal, la valeur foncière implicite et un tableau de sensibilité montrant le loyer abordable pour différentes combinaisons de rendement et de prix. Utilisé par les fermiers qui évaluent de nouvelles terres et les propriétaires qui comparent les tarifs de location.
Fermage maximal supportable · valeur foncière · analyse de faisabilité · tableau de sensibilité
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Le fermage en espèces est le paiement annuel qu’un agriculteur (locataire) verse à un propriétaire pour cultiver sa terre, exprimé en dollars par acre et par an. Contrairement au métayage, où le propriétaire reçoit une part de la récolte, le fermage en espèces est un paiement fixe quels que soient le prix ou le rendement. Un loyer équitable se calcule généralement en pourcentage du revenu brut attendu — souvent 25 à 33 % en culture pluviale et jusqu’à 40 % pour des terres irriguées très productives. Les propriétaires l’utilisent pour tirer un revenu des terres qu’ils n’exploitent pas eux-mêmes.
Fermage maximal = revenu brut par acre − charges d’exploitation hors loyer − rendement cible de l’exploitant. Par exemple : 200 bu/acre × 4,50 $/bu = 900 $ de revenu brut − 550 $ de charges hors loyer − 50 $ de rendement cible = 300 $/acre de loyer maximal abordable.
Une règle empirique courante veut que le loyer représente 25 à 33 % du revenu brut attendu par acre. Avec un revenu brut de 900 $/acre, une fourchette de loyer soutenable est de 225 à 300 $/acre. Un loyer supérieur à 40 % du revenu brut laisse généralement peu de marge face aux risques de rendement ou de prix.
Valeur de la terre = fermage annuel ÷ taux de capitalisation. À un taux de 3 %, une terre qui rapporte 300 $/acre vaut 300 ÷ 0,03 = 10 000 $/acre. Les taux de capitalisation des terres agricoles américaines se situent généralement entre 2,5 et 3,5 %, et souvent entre 2,5 et 3,0 % pour les terres irriguées.
Les terres irriguées se louent généralement de 200 à 600 $/acre dans les principales régions de production américaines, selon la qualité du sol, les droits d’eau, l’historique des cultures et la proximité des marchés. Les terres très productives sous pivot dans les comtés de Grant ou de Franklin (Washington) se louent souvent de 400 à 550 $/acre pour le maïs ou la pomme de terre.
Le ratio de couverture du loyer est le revenu brut divisé par le fermage. Un ratio de 3,0x signifie que le revenu brut vaut 3 fois le loyer — une marge saine. Un ratio inférieur à 2,5x indique que le loyer absorbe trop de revenu. Les prêteurs agricoles recherchent généralement une couverture d’au moins 2,5 à 3,0x.